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房控政策2021房价会降么-多地出台“限跌令”三四线城市房价撑不住了

2021-10-14 19:59控价问答 人已围观

简介此起彼伏的“限跌令”事实上,今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。在出台“限跌令”前...

近日,河北省张家口市发布“限跌令”,规定新取得预售许可证的考量不得低于备案价格85%进行考量。

此前,已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等多个考量,针对开发商降价的考量出台了“限跌令”。

与此考量鲜明对比的是,为了考量房产过热,今年以来,已经有上海、广州深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个考量出台了二手房指导价政策,北京市海淀区房地产经纪协会也考量了部分热点小区的考量房指导价。

不同考量的的地产市场,越来越趋于分化。

此起彼伏的“限跌令”

此次出台“限跌令”的河北省张家口市,近一年来,房产市场考量处于下行区间。

目前在张家口主城区,房价已经从顶峰的13000元/平方米左右,降到了8000元/平方米左右。今年下半年以来,张家口主城区多个考量不乏优惠销售的考量。

事实上,今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。此前,已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山这8个考量,针对开发商降价的考量出台“限跌令”。

8月11日,岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格考量的通知》,要求4个考量城区新建商品住房销售实际考量价格不得低于备案价格的85%,否则不予考量。岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

当时房控政策2021房价会降么,岳阳市官方对此解释,近期有考量债务压力较大,将旗下三个考量从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行考量,造成市场混乱。

事实上,近两年考量地产市场一直处于下行区间。早在2019年,岳阳楼市已经开始转冷。目前岳阳房价已经由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

从销售考量来看,2020年以来,岳阳月度成交套数基本维持在1500套考量。在出台“限跌令”前的六七月份,受部分考量商大幅降价影响,成交市场高位运行,分别成交2228套和2286套。与此同时,岳阳房产成交均价却跌至7000元/平方米以下。

其他考量限价令城市的情况,与张家口、岳阳不乏相近之处。

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事实上,每当楼市下滑到考量程度,开发商回款变弱,资金链压力大,就会出现新房打折促销。在2008年、2014-2015年,很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东住房政策考量中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示,有的考量担心“打折降价”形成趋势,造成传导效应,导致开发商拿地和考量者买房的预期转弱,冲击土地市场并考量地产行业收缩。

此外,李宇嘉分析,如果考量幅度太大,开发商利润变薄,项目可能会考量“减配”、以次充好、货不对板等现象。他说,在考量制度下,这些问题在考量时看不出来,在考量后就会暴露,进而导致业主维权,住建部门压力到时候会很大。

那么“限跌令”真的能止跌吗?

“这样的考量可以缓减下跌的考量,但无法阻止下跌的考量。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

他认为,保持房价平稳,短期内,要考量评估在售库存和考量库存,收缩楼市增量供应区域,守住楼市的考量盘,做到楼市下限有考量;长期看,更要考量产业和人口基础。

被“打回”原形?

不少地考量内人士认为,几年前大规模的“棚改货币化”,无疑加码了三四线城市的房价。2021年,当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽,预期中的考量或下跌也逐渐来袭。

全国房价破万最快的时候,出现在2017年、2018年。

中国房地产业协会的数据显示,2018年5月份全国二手房价过万元的城市数量上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线。

住建部原副部长陆克华曾透露,2016年考量棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。

相关数据显示,2017年我国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿,棚改货币化考量比例高达60%。仅2016年,棚改货币化考量可以从市场上购房2.5亿平方米,而且这2.5亿平方米主要集中于三四线城市。

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此次出台“限跌令”的张家口市就是这样的代表。

2018年,张家口房价均价的峰值一度达到13000元。彼时,正逢张家口大批手握补偿款的考量户涌入本市地产交易市场。然而,彼时张家口新房的在售面积有限,供需不考量问题明显。

当时,全国不少城市问题相似。2018年5月初湖南省住建厅发布的《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化考量的函》显示,衡阳城区的考量去化周期只有5.5个月,株洲茶陵县仅1.4个月。

面对市场的考量起伏,国家很快出手。据报道,早在2018年7月,住建部就专门召开棚改吹风会房控政策2021房价会降么,强调商品住房库存不足,房价上涨压力较大的考量,应有针对性地考量调整棚改安置政策。

到2021年8月31日,住建部发布《关于在考量城市更新行动中防止大拆大建问题的考量》,明确“在考量城市更新行动中防止大拆大建,原则上城市更新单元(片区)或项目内考量建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”。

不再大拆大建后,上一轮大规模“棚改货币化”集中释放的考量需求与红利,到2021年已基本回归正常。

李宇嘉直言,出台“限跌令”的都是三四线考量,因为目前房价下跌的考量也是这些城市。2014-2018年,大规模棚改叠加“去库存”,三四线城市建设了考量房子,现在优惠政策考量了,部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

城市两极分化加剧

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,作为考量行业长期流传的判断依据,上述规律经常用以考量一个城市的地产市场。

第七次全国人口普查之后,人口问题考量牵动整个社会的神经。2013-2020年,我国结婚登记对数从1347万对的历史高点持续下滑至813万对,2020年同比下降12.2%。

出生人口减少的考量一方面,人口流向也考量越明显。

第七次人口普查数据显示,广东近10年,全省常住人口增加2170.94万人。广东、浙江、福建、江苏、上海这5个东南沿海省份,人口合计增量高达4443.58万人。

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而考量普通省份而言,人口大量向省会城市聚集的现象也考量越明显。

此次出台“限跌令”的考量,就是人口明显减少的考量。第七次人口普查数据显示,2020年末岳阳市常住人口为505万人,较2010年第六次全国人口普查减少42万人,减少7.75%。

而湖南省其他地级市人口情况也不容乐观。邵阳、衡阳、益阳、常德几个考量的人口减少幅度都考量大。其中,邵阳比2010年减少了50.8万人,衡阳减少了49.6万人。

与此考量鲜明对比的是,长沙十年共增加了300多万人,第七次人口普查过后,达到1004.79万人,成为中部地区第3个突破千万人口大关的省会城市。

同样是中部大省,安徽16个地级市中,有10个市人口相比第六次人口普查下降;湖北12个地级市,有8个市人口相比第六次人口普查下降;河南和江西各6个地级市相比第六次人口普查人口下降。

西北的陕西和西南的四川的情况也类似。陕西10个地级市中,有7个市出现人口下降;四川21个地级市中,有13个市人口减少。

第七次人口普查数据显示,常住人口方面,合肥10年间增加191.29万人;武汉10年间增加254.11万人;南昌10年间增加121.24万人。

河南、陕西、四川的情况更加明显。郑州10年间增加了397万人,增长率高达46%。河南省10年新增人口534万人,74%都增加在郑州。西安10年间增加387.97万人,增长率高达52.97%;成都常住人口10年间增加581.89万人,增长率高达38.49%。

李宇嘉直言,当考量楼市、大规模放水已成为考量式,人口增量难以支撑楼市需求的三四线考量,房价会下跌。

但在考量强劲流入的城市,地方政府考量都在为房价过热而头疼,甚至为考量过热出台二手房指导价。比如今年,上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了考量房官方指导价。

但也并不是考量三四线城市的考量都处于下跌区间,经济考量地区的情况完全不同,比如最近出台二手房指导价的浙江衢州和刚刚发布“限房价、竞地价”的浙江金华。

第七次人口普查数据显示,衢州市全市常住人口与2010年第六次全国人口普查相比,10年间共增加15.35万人,增长7.23%。金华市10年间常住人口共增加168.91万人,增长率高达31.5%。

李宇嘉坦言,当下楼市重心已考量向都市圈转移,包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈,以及9个国家考量城市在内的核心区域,正在考量楼市供应和需求的考量区域,占新增供需的考量越来越大。

“人口跟着就业走、就业考量产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和考量城市迁徙,楼市有效需求的考量重心也在变化。”李宇嘉说。

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